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　　一、我國公募REITs市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　我國公募REITs市場自啟動以來，取得了令人矚目的成長。這些成就不僅體現(xiàn)在市場規(guī)模的快速增長，還體現(xiàn)在資產(chǎn)類型的豐富、對實體經(jīng)濟的有力支持、監(jiān)管體系的完善和投資群體的豐富等方面。

　?。ㄒ唬┦袌鲆?guī)?？焖僭鲩L，“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局形成

　　自2021年6月我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，國內(nèi)公募REITs發(fā)展勢頭迅猛，截至2024年9月末，我國公募REITs已上市45只，累計發(fā)行規(guī)模達1，356億元。尤其是2024年以來，公募REITs發(fā)行擴容明顯提速，形成了“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局，為增強公募REITs的經(jīng)營活力奠定了堅實基礎(chǔ)。

　　（二）資產(chǎn)類型不斷豐富，為實體經(jīng)濟發(fā)展注入新動力

　　目前，我國公募REITs已涵蓋了交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、消費、倉儲物流、保障房、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施等多類型。通過將資金引入到上述領(lǐng)域，有助于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，為實體經(jīng)濟發(fā)展注入新動力。例如，保障房REITs支持住房保障體系建設(shè)，有利于改善居民生活質(zhì)量；光伏、風(fēng)電等新能源REITs促進了能源產(chǎn)業(yè)向綠色低碳方向轉(zhuǎn)型；消費類REITs在擴大內(nèi)需和促進消費的同時，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

　?。ㄈ┍O(jiān)管體系逐步完善

　　公募REITs市場的繁榮發(fā)展與監(jiān)管體系的優(yōu)化密不可分。監(jiān)管部門持續(xù)從REITs審核、信息披露、治理機制、激勵約束、二級市場監(jiān)測、投資者關(guān)系管理以及持續(xù)擴募等方面，推動監(jiān)管制度規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細化。相關(guān)稅務(wù)政策、資產(chǎn)擴募規(guī)則、會計類規(guī)則指引等先后落地，也促進了國內(nèi)REITs政策體系日趨完善。

　?。ㄋ模┩顿Y群體逐漸豐富，投資行為趨于理性

　　隨著市場的發(fā)展，投資者對公募REITs的關(guān)注度不斷提高，投資群體日益豐富。投資行為方面，市場投資者從2021年和2022年對REITs狂熱追捧，到2023年經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整，最終在2024年上半年逐漸恢復(fù)理性，投資者對REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值有了更深入的理解，開始更注重REITs的內(nèi)在價值，投資行為趨于理性。

　　二、我國公募REITs發(fā)展中面臨的問題

　　盡管我國REITs市場已取得長足進步，但在發(fā)行流程、基金管理架構(gòu)、投資者結(jié)構(gòu)和信息披露等方面仍存在優(yōu)化空間。

　?。ㄒ唬┌l(fā)行流程長，合規(guī)手續(xù)要求高，影響發(fā)行人積極性

　　美國、新加坡REITs資產(chǎn)收購或處置效率高、時間短，通常1-2月即可完成，而國內(nèi)公募REITs首發(fā)和擴募時長大多在10個月以上。國內(nèi)公募REITs發(fā)行程序繁雜、合規(guī)要求嚴(yán)格，發(fā)行人易產(chǎn)生畏難情緒。另外，項目估值若低于賬面價值，發(fā)行人可能面臨國有資產(chǎn)流失的考核壓力與合規(guī)顧慮，在綜合考慮資產(chǎn)定價、股債融資環(huán)境等因素后，可能缺乏動力發(fā)行優(yōu)質(zhì)REITs項目。

　?。ǘ┗鸸芾砑軜?gòu)復(fù)雜，基金管理人職責(zé)定位不夠清晰

　　我國公募REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用“公募基金+ABS+項目公司”的結(jié)構(gòu)，充分應(yīng)用了現(xiàn)有公募基金和ABS市場的成熟經(jīng)驗，有助于公募REITs在我國快速發(fā)展。但上述架構(gòu)較為復(fù)雜，導(dǎo)致人員、法務(wù)等成本較高。此外，基金管理人的權(quán)責(zé)定位尚待厘清，在實踐中易滋生出權(quán)責(zé)不清或利益沖突等問題，當(dāng)面臨信息不對稱和利益沖突時，可能產(chǎn)生“代理人”風(fēng)險。

　　（三）投資者結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，投研能力有待提升

　　目前我國參與公募REITs的機構(gòu)投資者包括券商自營、保險資金、信托計劃、私募基金和資管計劃等，缺乏社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長線資金。此外，在投資過程中，除了以原始權(quán)益人為代表的戰(zhàn)略投資者及部分曾深度參與基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資的保險機構(gòu)外，多數(shù)參與機構(gòu)在基礎(chǔ)設(shè)施項目投資方面的研判能力仍有待提升。

　?。ㄋ模┬畔⑴吨贫扔写齼?yōu)化

　　目前中國REITs每年需做6次信息披露，披露頻率超過新加坡、日本及美國。實踐中，通常季報是市場重要的交易節(jié)點，半年報和年報增量信息有限。信息披露的頻率可適當(dāng)優(yōu)化，有助于基金管理人將更多精力用于項目監(jiān)督管理等方面。此外，經(jīng)營信息披露的顆粒度和時效性有待提高。部分REITs底層資產(chǎn)EBITDA、經(jīng)營成本等核心經(jīng)營指標(biāo)披露無固定范式、顆粒度不足，部分關(guān)鍵經(jīng)營數(shù)據(jù)披露滯后，或影響投資者做出及時有效的決策。

　　三、政策建議

　?。ㄒ唬┻M一步擴大市場規(guī)模，提升龍頭標(biāo)桿效應(yīng)

　　在發(fā)行端，引導(dǎo)發(fā)行人轉(zhuǎn)變觀念，更加關(guān)注REITs的商業(yè)模式價值以及對于服務(wù)國家重大戰(zhàn)略、促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重大意義，逐步消除國企進入REITs市場的顧慮，同時也積極鼓勵優(yōu)質(zhì)民企發(fā)行REITs；進一步擴容底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)范圍，加速推動更多傳統(tǒng)和新興業(yè)態(tài)資產(chǎn)上市，如養(yǎng)老、酒店、數(shù)據(jù)中心等；此外，簡化REITs擴募流程，允許適度增加低成本杠桿，鼓勵具備豐富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備以及領(lǐng)先運管能力的REITs通過擴募做大做強，培育出市值規(guī)模龐大、市場關(guān)注度高的明星項目。

　?。ǘ┻M一步完善REITs估值和交易體系

　　發(fā)行階段優(yōu)化詢價方式，打開詢價區(qū)間上下限，探索網(wǎng)下報價高價剔除機制，二級市場增加流通盤占比，促使一級發(fā)行價格和二級市場定價更加合理。此外，適時推動REITs?ETF、REITs指數(shù)期貨等衍生產(chǎn)品發(fā)展，促進REITs市場定價功能的進一步發(fā)揮，以更好滿足市場參與者多層次、多維度需求，助力REITs發(fā)展成為更具影響力的大類核心資產(chǎn)。

　?。ㄈ┴S富投資者類型，提升機構(gòu)投資者的投研能力

　　持續(xù)推動養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資者參與REITs投資，豐富投資者類型。不斷加強機構(gòu)和個人投資者對于REITs配置價值的認(rèn)知，鼓勵機構(gòu)投資者設(shè)置專門的REITs投資研究、風(fēng)險管理團隊，建立相應(yīng)管理機制，不斷提升REITs投資管理能力。

　?。ㄋ模┎粩嗤七M和完善REITs市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展，必然離不開REITs市場基礎(chǔ)設(shè)施的完善，建議適時推出REITs獨立稅收制度；在會計準(zhǔn)則方面，對于計入FVOCI科目的REITs，進一步明確分紅拆分的會計處理方式；完善基金持有人會議制度，提升REITs持有人對管理人的監(jiān)督，同時建立起REITs持有人和管理人交流產(chǎn)品表現(xiàn)和投資機會的平臺，提升管理效率；完善信息披露制度，簡化內(nèi)容重復(fù)的信息披露，提升經(jīng)營信息披露的顆粒度和時效性等。

　　四、展望

　　我國公募REITs市場雖然年輕，但已展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭和廣闊的發(fā)展前景。通過不斷優(yōu)化和完善市場機制，我們有信心推動REITs市場實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展，為我國資本市場的多元化和實體經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展做出更大貢獻。

　　-CIS-

　　參考文獻

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　　摘要：

　　我國公募REITs市場建設(shè)已有三年多，在服務(wù)實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)和促進資本市場多元化等方面發(fā)揮了重要作用。本文從發(fā)行人、基金管理人、投資者等多角度分析境內(nèi)公募REITs發(fā)展過程中所面臨的問題，并提出可行建議，以期促進REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：

　　REITs，高質(zhì)量發(fā)展，市場擴容，基礎(chǔ)設(shè)施